面對北京當(dāng)前土地價(jià)格即將追上房價(jià)的現(xiàn)狀，如果“出貨”太快顯然不劃算。惜售的念頭開始在市場中涌動(dòng)。據(jù)相關(guān)人士透露，某上市龍頭房企已在企業(yè)內(nèi)部明確提出，將年初制定的北京年度銷售任務(wù)120億元調(diào)整至100億元，下調(diào)幅度達(dá)16%。究其原因，一方面是由于一線城市土地越來越難拿，手中需準(zhǔn)備存量；另一方面，不斷上漲的價(jià)格讓“惜售”念頭出現(xiàn)。
龍頭房企點(diǎn)剎
一位與某龍頭房企接近的人士告訴北京商報(bào)記者，年初市場環(huán)境尚處低谷，這家房企作為上市公司，面臨較大銷售壓力。作為銷售“重鎮(zhèn)”，年初該公司制定北京區(qū)域銷售計(jì)劃時(shí)，確定將采取積極的銷售策略，北京公司旗下10個(gè)項(xiàng)目同時(shí)入市，銷售目標(biāo)鎖定120億元。同時(shí)，該公司表示，在北京將實(shí)現(xiàn)多元布局，產(chǎn)品類型包含中高端甚至不乏頂級豪宅項(xiàng)目，銷售區(qū)域在北京范圍全面鋪開。
“北京地價(jià)飆升的現(xiàn)實(shí)，讓上半年業(yè)績不錯(cuò)的這家房企開始重新打起算盤。”上述人士表示，該公司上半年已經(jīng)完成銷售額80億元。2014年該公司分別摘得北京頂豪市場年度銷售金額冠軍，以及北京商品房住宅銷售套數(shù)冠軍。按正常推算，2015年完成銷售目標(biāo)不是問題，甚至可能超額。
但該公司最新戰(zhàn)略是將北京區(qū)域銷售額下調(diào)到100億元。護(hù)欄網(wǎng)，體育場護(hù)欄，http://www.gjwsite.com/
“市場降溫，房企積極推盤；市場升溫，房企適時(shí)點(diǎn)剎。”業(yè)內(nèi)人士表示，市場環(huán)境惡劣時(shí)，房企不惜犧牲利潤，低價(jià)走量；當(dāng)市場升溫時(shí)，追求項(xiàng)目利潤又成為房企的“主旋律”。這是房企正常的思維邏輯，后續(xù)很可能有其他房企跟進(jìn)調(diào)整。
北京商報(bào)記者詢問多家龍頭房企，除部分房企暫未回應(yīng)外，多數(shù)開發(fā)商表示暫未接到調(diào)整北京區(qū)域銷售目標(biāo)的通知。
北京樓市已開始有了明顯變化。一邊是持續(xù)升溫；一邊是新入市樓盤供應(yīng)數(shù)量的微跌。北京樓市的表現(xiàn)實(shí)在令人玩味。
有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，原來預(yù)計(jì)北京7月將有37個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，但最后入市樓盤僅在30家左右。
7月前幾周的連續(xù)供應(yīng)，在上周末（7月25日-26日）出現(xiàn)滑坡，僅有北京城建·北京密碼1家樓盤開盤入市。目前的現(xiàn)實(shí)是北京樓市多數(shù)開發(fā)商推盤意愿并不強(qiáng)烈，開盤項(xiàng)目推出房源數(shù)量也不多，經(jīng)常是開盤一棟樓或者幾十套房源，“邊走邊看，小步慢跑”幾乎成為當(dāng)前共識(shí)。
開發(fā)商心里有底？
房企主動(dòng)降速為何？事實(shí)上，當(dāng)前樓市對此看法不盡相同。
“多數(shù)開發(fā)商上半年銷售任務(wù)完成得不錯(cuò)，給企業(yè)平添不少底氣。”有業(yè)內(nèi)人士表示，“3·30”新政以來，樓市開始復(fù)蘇，此后市場開始一路升溫。其中，眾多房企6月業(yè)績大多出現(xiàn)同比大幅上升，這個(gè)勢頭延續(xù)至7月。
德佑鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，在上半年業(yè)績排行榜前20的房企中，綠城中國、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)銷售額完成率達(dá)到50%以上。
另一個(gè)值得注意的是，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，房企業(yè)績目標(biāo)完成率和二線城市銷售額比重成正比關(guān)系，二線城市銷售額比重越大，業(yè)績目標(biāo)的完成率越高。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)市場分化明顯，有效市場縮窄，開發(fā)商想要取得高業(yè)績還要依靠于一二線城市市場，一二線城市仍然是開發(fā)商的重點(diǎn)方向。重要的是，一旦二線城市能夠支撐起開發(fā)商的業(yè)績增長需求，開發(fā)商必然考慮調(diào)整一線城市的策略。畢竟相對于二線城市來說，一線城市的市場購買力更強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿薮螅坏┦袌錾郎兀醿r(jià)的機(jī)會(huì)更大。也就是說，房企很可能利用二線城市保證銷售量，一線城市則采取“慢出貨、勤漲價(jià)”來追求利潤。
沖業(yè)績還是練內(nèi)功
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志持有不同觀點(diǎn)。
陳志表示，尚未得知哪家大房企調(diào)低北京銷售目標(biāo)，但即便是調(diào)低銷售目標(biāo)也一定是根據(jù)企業(yè)對市場的預(yù)判，絕非一些人想象的僅僅醞釀后期漲價(jià)。上半年房企業(yè)績看似明顯上漲，但細(xì)究其中數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前市場并非如人們想象的火熱。以北京樓市為例，只能說是同比略有好轉(zhuǎn)，遠(yuǎn)沒有個(gè)別媒體炒作的火爆程度。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，除保障房與自住房，北京純商品住宅的成交量甚至比2014年同期還減少了10%左右。
事實(shí)上，國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)顯示，上半年全國住宅投資29506億元，同比增長2.8%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；上半年全國住宅新開工面積46891萬平方米，同比下降17.3%。
“也許是樓市真實(shí)現(xiàn)狀讓開發(fā)商變得日趨理性，適度調(diào)低銷售目標(biāo)。”陳志進(jìn)一步分析，房企當(dāng)前第一要?jiǎng)?wù)是練內(nèi)功、而不是沖業(yè)績。土地成本持續(xù)走高、融資難度加大，以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的下行壓力讓個(gè)人支付能力存在相對下滑趨勢，這些都是房企未來不得不考慮的因素。更重要是，當(dāng)前樓市的現(xiàn)狀很可能就是將來的常態(tài)，必須考慮如何通過提升產(chǎn)品品質(zhì)追求利潤，而不是單純追求銷售規(guī)模的快速擴(kuò)張。
“面粉邏輯”發(fā)酵
“房企 遷延 觀望另一個(gè)直接原因就是近來北京土地市場上土地供應(yīng)巨減、價(jià)格飆升。”一位長期觀察北京土地交易市場的開發(fā)商表示，近期北京市供地節(jié)奏緩慢，城市核心區(qū)更是“一地難求”，一旦有優(yōu)質(zhì)地塊出讓，必然引來房企的激烈爭搶。
統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年北京土地市場僅實(shí)現(xiàn)土地成交34宗，比去年上半年減少了55宗，出現(xiàn)近八年來同期土地成交量最低。其中，成交總面積為209.72萬平方米，規(guī)劃總建筑面積502.58萬平方米，相比去年同期分別減少66%、54%，成交土地面積和規(guī)劃建筑面積同樣為近八年來新低。
從土地成交月度走勢看，3月開始出現(xiàn)明顯下滑，連續(xù)兩個(gè)月維持在5宗的成交量；5月更為慘淡，成交量跌至1宗。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，土地市場成交低迷直接原因來自供地不力。 而宅地供應(yīng)稀缺已成定局，北京土地市場已經(jīng)出現(xiàn)了“出一塊，搶一塊”盛況，以往并非熱點(diǎn)區(qū)域的大興板塊土地也高溢價(jià)率出讓，甚至部分房企明知利潤偏低也要搶地以維持運(yùn)營。
更多企業(yè)在土地市場上可以用鎩羽而歸來形容，這對在北京土地儲(chǔ)備算不上殷實(shí)的開發(fā)商而言壓力可想而知。
業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在的土地價(jià)格即將追上房價(jià)，如果現(xiàn)在“出貨”太快當(dāng)然不劃算。尤其未來樓市走向尚不確定，給明年業(yè)績留點(diǎn)“余糧”，恐怕也是歷經(jīng)起伏后房企的經(jīng)驗(yàn)之選。
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